Immobilie Ratgeber

Bei vielen Erbschaften wird eine so genannte Erbschaftssteuer fällig. Die Höhe des Freibetrages hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Die fällige Steuer kann also besonders im Falle einer Immobilie zu hohen Forderungen führen, für die häufig eine Finanzierung erforderlich ist.

Die Erbschaftssteuer errechnet sich aus dem Wert der Immobilie. Sofern kein qualifiziertes Wertgutachten vorliegt, übernimmt das Finanzamt die Bewertung und wendet dabei einfache Standardverfahren an. Eine individuelle Betrachtung der Immobilie bleibt aus. Das führt häufig dazu, dass der ermittelte Wert zu hoch angesetzt wird und damit auch die Erbschaftssteuer zu hoch ausfällt. Um bei der Erbschaftssteuer kein unnötiges Geld zu verlieren, sollten Sie daher ein Wertgutachten bei einem Fachmann in Auftrag geben, der die Immobilie ganzheitlich betrachtet und dadurch einen realistischen Marktwert ermittelt.

Ein Alleinerbe kann in der Regel leicht entscheiden, was mit der Immobilie passiert. Die Kosten und der Nutzen sind überschaubar. Anders sieht es aus, wenn es sich um eine Erbengemeinschaft aus zwei oder sogar mehreren Personen handelt. Jeder Partei verfügt dann nur über einen Anteil an der Immobilie. Gerade bei größeren Erbengemeinschaften wird deshalb der Verkauf sehr wahrscheinlich.

Bei der Vermietung oder der Übernahme durch einen Erben müssen sich alle Parteien einig sein und ggf. ausgezahlt werden. Egal für welche Variante Sie sich entscheiden: Um eine gerechte Lösung zu finden und Streitigkeiten zu vermeiden, sollte die Erbengemeinschaft den aktuellen Wert der Immobilie ermitteln lassen.

Wer eine Immobilie erbt und sie verkaufen möchte, steht vor der Frage, einen Immobilienmakler damit zu beauftragen oder den Verkauf selbst in die Hand zu nehmen. Beide Varianten sind möglich. Folgende Fragen sollten Sie sich stellen:

• Wie gut sind meine Immobilienkenntnisse?
• Wie viel Zeit habe ich, um mich um den Verkauf zu kümmern?
• Wie weit ist die Immobilie von meinem Wohnort entfernt?

Ein Immobilienverkauf erfordert volle Konzentration, wenn Sie den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen möchten. Auch juristische Aspekte sind zu berücksichtigen. Möchten Sie wissen, was Sie als Privatverkäufer beachten müssen?

Wenn keine der Parteien die Immobilie weiterhin nutzen möchte oder es sich finanziell nicht leisten kann, ist der Verkauf eine gute Lösung für einen Neuanfang. Die durch die Immobilie bestehenden Verpflichtungen werden aufgehoben und beide Partner können das Geld aus dem Verkauf anlegen oder für den Kauf einer neuen Immobilie nutzen.

Beleuchten Sie aber vorher Ihre finanzielle Situation ganz genau und lassen Sie den aktuellen Wert Ihrer Immobilie von einem Experten ermitteln. Dadurch verhindern Sie, dass aus dem Verkauf ein Verlustgeschäft wird. Hohe Vorfälligkeitsentschädigungen oder eventuell anfallende Spekulationssteuern können unter Umständen auch zu der Entscheidung führen, mit dem Verkauf noch einige Jahre zu warten, und sie bis dahin zu vermieten.

Der Verkaufspreis Ihrer Immobilie sollte auf Kaufpreisstatistiken sowie bei Bedarf auf einem Sachverständigengutachten basieren. Gutachten enthalten auch den Vergleichs-, Ertrags- und Sachwert. Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeeinheiten interessieren sich potenzielle Käufer für die Ertragswerte aus Vermietung oder Verpachtung. Große Internetportale bieten an, Immobilien online zu bewerten. Die Online-Recherche sollte allerdings nicht Ihre einzige Quelle bleiben. Wir kennen den regionalen Markt genau. Unsere Immobilienexperten helfen Ihnen gerne, einen marktfähigen Verkaufspreis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu ermitteln.

Sofern der Wunsch besteht, beide Parteien sich einig sind und die finanzielle Situation es erlaubt, kann die Immobilie auch auf einen der Partner überschrieben werden. Die Person, die die Immobilie übernimmt, muss der anderen Partei ihren Anteil am Grundbesitz auszahlen. Grundlage dafür sollte eine professionelle Wertermittlung sein. Noch bestehende Grundschulden werden selbstverständlich angerechnet. Um eine Vertragspartei aus dem Darlehensvertrag zu entlassen, benötigt die finanzierende Bank entsprechende Einkommensnachweise darüber, dass die monatlichen Raten weiterhin bedient werden können.

Der Energieausweis beinhaltet Informationen bezüglich der energetischen Qualität eines Gebäudes und wird für zehn Jahre ausgestellt. Er ist notwendig, wenn es um einen Neubau, den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie geht. Damit Sie als Käufer ausreichend Informationen zur Energieeffizienz erhalten, wurden verschiedene Kriterien festgelegt, die dabei helfen, den energetischen Zustand einer Immobilie zu beurteilen. Mithilfe der zentralen Energieverbrauchswerte wird die Immobilie einer Effizienzklasse zwischen A+ und H auf einer Farbskala zugeordnet. Dabei gilt die Regel: Je weiter hinten der Buchstabe im Alphabet liegt, desto höher ist der Energieverbrauch des Objekts. Ist dieser zu hoch, sollten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden.

Man unterscheidet zwischen zwei Energieausweisen. Der Verbrauchsausweis basiert auf den Heizungs- und Warmwasserabrechnungen aller Wohneinheiten eines Gebäudes. Berechnungsgrundlage sind die Werte der letzten drei Jahre. Er gilt für ein ganzes Haus und lässt sich nicht für eine einzelne Wohnung ausstellen. Der Energiebedarfsausweis enthält fachlich geprüfte Daten rund um den Gebäudezustand. So sind zum Beispiel der Primärenergiebedarf und die energetische Qualität der Gebäudehülle Bestandteile des Bedarfsausweises. In den sonstigen Angaben finden sich Informationen zur Nutzung alternativer Energieversorgungssysteme, sowie zu Lüftungskonzepten wie Fenster- oder Schachtlüftung. Anhand dieser Informationen können Sie als Käufer die zu erwartenden Heiz- und Modernisierungskosten einschätzen.

Berücksichtigen Sie beim Verbrauchsausweis, dass die Angaben auf den Heizgewohnheiten der Bewohner basieren. Diese können stark variieren. Der Energiebedarfsausweis wird von einem Energieberater erstellt und gilt in der Regel als aussagekräftiger. Zudem enthält jeder Energieausweis Vergleichswerte der Endenergie. Dort sind Durchschnittswerte anderer Gebäude aufgeführt, die Ihnen eine grobe Orientierung zur Einordnung der Werte geben.